《上思县集体经营性建设用地入市办法（试行）》等四个文件解读

一、文件背景

2021年12月27日，为推进广西先行推进农村集体经营性建设用地入市试点县工作（以下简称“先行推进试点”），县政府印发了《上思县人民政府关于印发〈上思县集体经营性建设用地入市办法（试行）〉等四个文件的通知》（上政规﹝2021﹞6号），包含《上思县集体经营性建设用地入市办法(试行)》《上思县集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》《上思县集体经营性建设用地入市交易管理办法（试行）》《上思县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见（试行）》等四个规范性文件，由于先行推进试点于2022年12月31日结束后，经积极申报，我县入选了国家深化农村集体经营性建设用地入市试点县（以下简称“深化试点”），上述四个规范性文件已不适用于深化试点工作。为审慎稳妥推进深化试点工作，根据《广西壮族自治区自然资源厅办公室关于印发<广西深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（桂自然资办〔2023〕108号）等有关文件要求，我县对《上思县集体经营性建设用地入市办法（试行）》等四个规范性文件进行修改并公布实施。

二、文件指导意义

通过集体经营性建设用地入市工作文件的修改，完善我县集体经营性建设用地入市工作程序、工作监管、利益分配模式，落实农村集体经营性建设用地权能，形成竞争公平有序的市场配置机制和监管规则，保护集体经营性建设用地市场交易主体权利。

在政策的基础上，通过实际工作开展，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府主导作用，建立科学高效的、符合市情的集体经营性建设用地入市政策体系，激活农村土地要素，促进我县经济发展、产业建设、乡村振兴齐头并进的城乡融合发展。

三、政策基本原则

（一）坚持审慎稳妥推进。把握节奏,严格条件,规范程序,逐步推开;加强风险研判和防范,维护经济社会稳定。

（二）坚持守住底线红线。严守土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善集体土地所有权实现形式,保证农民集体所得收益的长期性和稳定性;实行统一的国土空间用途管制,落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求;落实农民集体对其土地资产的自主管理权,公平合理分配使用土地增值收益。

（三）坚持节约集约用地。盘活使用空闲、废弃、低效利用的存量集体建设用地,合理布局各用途土地,推进基本公共服务均等化。

（四）坚持同地同权同责。在符合规划、用途管制和依法取得前提下,推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,在城乡统一的建设用地市场中交易,适用相同规则,接受市场监管。

四、文件要点及解读

配套文件包括《上思县集体经营性建设用地入市办法（试行）》《上思县集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》《上思县集体经营性建设用地入市交易管理办法（试行）》《上思县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见（试行）》等共四个文件。

（一）《上思县集体经营性建设用地入市办法（试行）》

文件解读：

本《办法》旨在建立规范我县集体经营性建设用地入市工作的管理框架，是全县开展集体经营性建设用地入市工作的基础大法。

主要要点：

1.在入市主体和实施主体方面，明确了集体经营性建设用地属于乡镇集体所有、属于村集体所有的、属于村内两个以上集体所有的三者情况下的入市主体；同时明确了入市实施主体的资格和条件。

2.在入市途径和程序方面，明确了我县集体经营性建设用地入市途径是就地入市，明确了相关入市程序。

3.在入市收益分配方面，明确了我县集体经营性建设用地入市收益分配的原则，即实行与国有建设用地同等原则，同权同价同责，兼顾国家、集体和农民三者利益。收益分配顺序为：土地入市成交价款中，政府首先根据集体经营性建设用地的不同用途收取政府土地增值收益，再扣除土地入市成本，剩余部分为农民集体土地增值收益。

4.在供后监管和开发利用方面，明确了我县集体经营性建设用地入市交易到项目建设完成过程的监管主体、监管内容、信息公示、工程竣工验收和闲置土地收回等事项。同时明确了我县集体经营性建设用地入市后的节约集约利用、用途改变、期满续期和公共利益收回等工作程序和管理要求。

5.在入市土地的转让、转租、抵押方面，明确了我县集体经营性建设用地入市后的土地再次转让、转租、抵押程序和要求，包括概念定义、前提条件、权利义务转移、年限管理、登记办理等工作程序和管理要求。

（二）《上思县集体经营性建设用地入市实施细则（试行）》

文件解读：

本《细则》旨在规范我县集体经营性建设用地入市的实施管理。具体明确了就地入市的入市条件、工作主体、入市程序、资料准备和审批方式等内容。

主要要点：

1.明确了我县集体经营性建设用地入市计划管理要求。县自然资源局负责全县集体经营性建设用地入市工作，统筹安排全县集体经营性建设用地入市年度计划。

2.在入市程序方面，明确了我县就地入市的入市条件、入市程序、入市交易、后续手续办理等程序事项。其中，入市程序涵盖了入市前期准备、入市条件初审、入市地块规划使用条件申领、入市方案编制及民主表决、入市方案会审等五个程序步骤，并明确了相应的资料准备和审批方式等要求。

（三）《上思县集体经营性建设用地入市交易管理办法（试行）》

文件解读：

本《办法》旨在规范我县集体经营性建设用地入市交易管理。具体明确了集体经营性建设用地入市一级市场交易和二级市场交易的交易方式、交易程序、成交确认、价款支付等要求，以及入市交易中的政府监管方式和要求。

主要要点：

1.在一级市场交易环节，明确了我县集体经营性建设用地一级市场交易的程序事项。主要包括：集体经营性建设用地使用权交易，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式公开入市交易；集体经营性建设用地使用权入市交易前，入市主体应当提供相应资质机构出具的土地价格评估报告，出让方式的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地入市成本和土地评估价格；招标、拍卖或者挂牌文件的内容；招标、拍卖或者挂牌的交易程序；土地成交后的合同签署和价款支付等入市交易要求和程序事项。

2.在二级市场交易环节，明确了我县集体经营性建设用地二级市场交易（转让、转租、抵押）的程序事项。主要内容包括：

集体经营性建设用地使用权转让，是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式。

集体经营性建设用地使用权转租，是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得集体经营性建设用地使用权，再次租赁的行为。

集体经营性建设用地使用权抵押，是指入市交易土地使用权人将通过集体经营性建设用地入市取得的集体经营性建设用地使用权，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

3.在交易监管方面，明确了我县集体经营性建设用地交易的监管主体、监管内容、监管方式、监管责任等事项。明确县自然资源、监察、审计等有关行政主管部门和所在地乡镇人民政府应当依照各自职责对集体经营性建设用地使用权交易实施监督管理。

（四）《上思县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见（试行）》

文件解读：

本《意见》旨在建立我县集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配管理模式，实现入市收益在政府、农民集体间的合理分配。具体明确了集体经营性建设用地入市收益内涵、成本内涵、收益分配原则、收益分配方式和顺序，以及收益使用方向等。

主要要点：

1.在土地入市成本方面，明确了我县集体经营性建设用地入市成本内涵、成本构成和成本核算方式。集体经营性建设用地入市成本包括土地取得成本、前期基础设施建设成本、政府收取的其他税费、实施管理费和融资成本、中间服务费用共五大项。

2.在政府土地增值收益收取方面，明确了我县集体经营性建设用地入市政府土地增值收益内涵、组成部分、征收比例、征收主体等。政府土地增值收益，是指集体经营性建设用地入市或入市后经批准改变用途或其他规划设计条件所取得的土地价款中，应当归县财政享有的部分。根据集体经营性建设用地的不同用途，政府按不同的比例从入市收入中，收取不同比例的土地增值收益调节金。

政府土地增值收益全额上缴地方国库，并参照我县国有土地出让收支管理规定进行管理。

3.在农民集体土地增值收益方面，明确了我县集体经营性建设用地入市农民集体土地增值收益内涵、收益归属、收益使用和监管等。集体经营性建设用地入市成交价款中，扣除土地入市成本和政府土地增值收益，剩余部分为农民集体土地增值收益。

农民集体土地增值收益，应实行专账核算、专户存储、专项管理，主要用于集体成员的社会保障安排、农村基础设施和公共服务设施建设、集体经济建设和民生项目等支出。